Adjudicação

Adjudicação é um ato judicial que concede posse e propriedade de bens, móveis e imóveis, à alguém.

Em direito Jurídico e Civil, adjudicação é o ato de transferir à pessoa que promove a execução judicial (o exequente) os bens penhorados ou os respectivos rendimentos arrecadados no processo, em pagamento do seu crédito contra o executado.

Adjudicação é o ato ou efeito de adjudicar, que significa dar ou entregar por sentença, ou seja, declarar judicialmente que um bem ou parte ideal dele, pertence a alguém. É assegurar judicialmente a alguém a propriedade de bens que deveriam ser ou foram levados à hasta pública, nos casos em que esta formalidade não pode ser dispensada.

No âmbito administrativo, adjudicação é a concessão ou atribuição de direito da realização de obras  ao vencedor de uma concorrência, mediante a realização de uma licitação.

No âmbito Imobiliário, adjudicação é o processo no qual se estabelece que a propriedade de um bem imóvel se transfere de seu primitivo dono (o transmitente) para o adquirente (credor), que a partir de então assume sobre ele todos os direitos de domínio e posse inerente a toda e qualquer concessão de bens (alienação).

Fonte: Internet

Colaborou: Affonso  P.L.J.– OAB 35.892

Usufruto

O usufruto (do latim usus fructus, uso dos frutos) é um direito real de   gozo ou desfruto de uma coisa alheia.

É aquilo que se usufrui, ou seja, que se pode desfrutar, que se pode fruir, que se colhe os frutos, que se tem o gozo e a posse temporária.  Do latim “ususfructo”, que significa “uso dos frutos”.

No campo jurídico, “usufruto” é o direito que se confere a alguém, para que, por certo tempo, de forma inalienável e impenhorável, possa usufruir da coisa alheia como se fosse sua, contanto que não  lhe altere a substância ou o destino, se obrigando a zelar pela sua integridade e conservação.

Está previsto no Código Civil, como um elemento da propriedade, disposto nos artigos 1.390 ao 1.411. “O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidade” (art.1.390).

C.Civil art. 1.391–O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O usufrutário é aquele que tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos. Pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, mas não pode mudar a destinação econômica, sem a expressa autorização do proprietário.

A propriedade da coisa é do chamado nu-proprietário, que é quem pode dispor dela, por exemplo através de arrendamento, alienação ou por testamento. 

Em imóveis, a “doação com usufruto” é feita pelo proprietário ainda em vida, para garantir renda ou moradia a alguém, mas tendo a garantia que o beneficiário não poderá vender o bem ou expulsá-lo de lá.

A reserva de usufruto pode se feita por um período determinado, quando este termina, a cláusula de usufruto perde a validade. Ou com “reserva de usufruto vitalício para o proprietário”.   

É um procedimento comum, principalmente de pais para filhos,  evitando as burocracias do inventário.

Para doar um imóvel com reserva de usufruto, é necessário pagar o Imposto de Transmissão de por causa Mortis e Doação (ITD), equivalente a 4% do valor do bem, ao estado, mais as custas do cartório. 

É necessário o registro na matrícula do imóvel junto ao RGI (Registro Geral de Imóveis da região do imóvel).

Fonte: Internet

Colaborou: Affonso P.L.J. OAB: 35.892

LUCRO IMOBILIIÁRIO II

É possível minimizar o gasto com o Lucro Imobiliário, Imposto de Renda Sobre o Ganho de Capital com a venda de um imóvel ?

Nem tudo está perdido, em algumas situações (específicas) é possível reduzir a alíquota ou até mesmo ficar isento.

Vale lembrar que o valor de compra de um imóvel não poderá  ser alterado, de acordo com as regras da Receita Federal.

Mas, é possível aumentar o valor do bem lançando, no Imposto de Renda,  os gastos com reformas e melhorias, devidamente documentados e comprovados, não significa que irá corrigir para valores de mercado mas, aumentando o valor lançado, diminui o ganho de capital em uma futura venda.

Todos os imóveis adquiridos antes de 1969 estão isentos do pagamento do tributo.

Já os imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 pagarão o imposto de forma progressiva, com redução da alíquota para os imóveis adquiridos em 1969, até a alíquota 5% para os imóveis adquiridos em 1988.

Desapropriação de terras para reforma agrária: a indenização recebida para esse fim sobre um imóvel rural (terra nua) é considerado receita de atividade rural, quando abatida como despesa pública, não pode ser tributada como ganho de capital na declaração à Receita Federal.

Venda de um único bem até R$ 400.000,00 fica isento do imposto desde que não tenha feito, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. Essa isenção  vale para imóveis de posse individual, em condomínio ou comunhão, em área rural ou urbana. O limite de R$ 400.000,00 Não considera a parte de cada condômino ou coproprietário, nem a posse  em comunhão  com o cônjuge, a menos que esteja em contrato.

Compra de outro imóvel em até 180 dias: A partir de 16 de junho de 2005, o ganho de capital na venda de imóveis residenciais fica isento se outro for adquirido, com o mesmo valor ou superior, no prazo de 180 dias, a partir da  celebração do contrato. A opção pela isenção deste item deve ser informada no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital. O Benefício é válido a cada 5 anos.

Mas é importante lembrar que a Receita Federal disponibiliza um aplicativo, que poderá ser baixado no Site da Receita que calcula tudo para você e até emite a guia de pagamento. O nome é “GCAP2014 – Ganho de Capital”.

Para baixar o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital: GCAP2014,entre no site: www.receita.fazenda.gov.br/PessoaFisica/GanhoCapital/2014/GCapital/ProgramaGCMultiplataforma2014.htm

Fonte: IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil

           Internet;Mercado Imobiliário,Consultor tributário Richard Domingos

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Mercado Imobiliário Hoje - (novembro 2014)

É sabido por todo o mercado que após as eleições, todas as amarras econômicas  com relação a inflação serão soltas. E a economia terá que conviver com situações de aumento de preços e inflação  e até mesmo alguma recessão devido aos ajustes nos descaminhos  da gestão financeira  do governo.

E o mercado imobiliário não ficará imune a esses percalços. Desde o meio desse ano várias construtoras estão adotando uma política de descontos com o objetivo de desovar os eventuais estoques de imóveis na planta. E isso está sendo muito bom para os compradores que estão conseguindo ajustar seus orçamentos às propostas dos incorporadores.

Agora é bom o comprador ficar atento pois até o presente momento, não estamos  vendo, no mercado  sinais de recessão, bolha ou seja lá o nome que quiser chamar esse ajuste. Hoje ele é apenas ajuste.

 E, como teremos aumentos de preços pela frente, com certeza as construtoras terão a necessidade de repassá-los e a atual oportunidade vai acabar.

Por isso, é nossa recomendação  aproveitar  o momento, levantar as opções de imóveis disponíveis, analisar cuidadosamente seu orçamento e tentar encaixa-lo em algum negócio imobiliário disponível no mercado hoje pois, é certo que com qualquer solavanco que venha pela frente, a melhor opção de investimento a longo prazo, ainda será o mercado imobiliário.

Outro fato importante a ressaltar é que dentre as ofertas disponíveis, as melhores sairão na  frente, não perca muito tempo estudando que poderá ser tarde para fazer um bom negócio.

Financiamento Imobiliário I

Qual a melhor opção de financiamento ?

1-Sistema de Consórcio:

De longe é o mais barato porque não cobra juros. É cobrada uma taxa de administração sobre o valor total que é dividida por todas as parcelas do plano e paga mensalmente. Devido as suas características, é recomendado para quem não esta com urgência na aquisição do bem.

2-Financiamento Bancário:

Em caso de imóvel na planta, as incorporadoras cobram em torno de 30%  do  valor  total até o fim da obra e o saldo fica por conta de financiamento bancário. Algumas incorporadoras também financiam o saldo mas em geral, os juro são maiores do que qualquer instituição financeira.

Nesse caso é importante informar que em qualquer financiamento de imóvel durante a obra, antes que esteja pronto, não poderá ser cobrado juros, apenas a atualização monetária dos valores, em geral utiliza-se a variação do INCC (Índice Nacional da Construção Civil).

Após a entrega do imóvel, os juros poderão ser cobrados junto com a atualização monetária, normalmente, nesse período utiliza-se a variação  do IGP-M (Índice geral de preços do mercado) mais juros de mercado.

Por isso torna-se importante quitar o maior valor possível do imóvel antes da entrega pois além de não pagar juros, diminui o montante a ser financiado e ainda existe a possibilidade de negociar um desconto com o incorporador.

Como funciona; O incorporador possui uma previsão de recebimento conforme a tabela de preços que utiliza, em geral arrrecada 30% do valor do imóvel até a o fim da obra. Quando o cliente oferece uma antecipação de pagamento acima dessa expectativa, afeta o fluxo de caixa do empreendimento e alguns incorporadores remuneram esse recebimento conforme as suas expectativas financeiras.

Por isso recomenda-se que seja feita uma poupança antes de ir negociar o imóvel, estude a possiblidade de utilização do FGTS, avalie muito bem sua capacidade de pagamento mensal, semestral e anual, assim seu poder de negociação aumentará muito e as chances de fazer um melhor negócio é certa.

Financiamento Imobiliário

Após todas as negociações com o incorporador chega a hora de negociar o saldo com a instituição financeira.

De posse do valor e sua capacidade de pagamento mensal, semestral e anual, veja junto as instituições financeiras qual o melhor plano de pagamento, optando entre pagar menos juros no total, com parcelas maiores no início ou um pouco mais de juros porém de uma forma mais confortável por mês. Esse tipo de estudo é válido por tratar-se de financiamento de longo prazo.

Lembre-se de que quanto mais  tempo levar para pagar, mais juros irão incidir na compra, o mesmo raciocínio se aplica a atualização  monetária  do saldo devedor, também cresce com o aumento do prazo.

Basicamente são dois os sistemas de financiamento imobiliário no mercado hoje. A Tabela Price (sistema francês) e o SAC (Sistema de Amortização Constante).

No SAC paga-se menos juros com parcelas iniciais maiores e decrescentes. Na Tabela Price, paga-se mais juros com parcelas menores e constantes.

Em qualquer financiamento paga-se parte do capital (amortização da dívida), parte de juros e atualização monetária do saldo devedor.

Na Tabela Price, você paga a parte do capital (amortização) e  parte  dos juros o tempo todo ou seja, o total é dividido pelo numero de parcelas.

Enquanto que no SAC, você tem parcelas maiores no início, com amortizações maiores e quanto mais amortizada a dívida, menos se paga no final.

Esse sistema tem sido o preferido pelas instituições financeiras e pelos consumidores. Para as instituições financeiras, melhora o retorno do capital e para os  consumidores, se as parcelas iniciais couberem no orçamento, vai pagar menos no total (cerca de 10% do valor).

É importante pesquisar pois as instituições até mesmo estimulam financiamento  pelo sistema SAC, oferecendo condições diferenciadas para cada sistema. Veja qual a melhor opção para seu caso.  

O financiamento imobiliário é uma operação de longo prazo, por isso é  importante dedicar bastante atenção e carinho estudando todas as hipóteses. Veja as opções no “seu banco” e  também no banco concorrente, qual instituição oferece o melhor negócio.

Dicas para a compra de um imóvel na planta

A compra de um imóvel na planta pode ser uma opção para quem dispõe do tempo de espera até ficar pronto, se beneficiando de um preço diferenciado e condições de pagamento mais facilitadas.

Mas deve ser cerada de todos os cuidados necessários para o bom andamento do negócio.

Dentre esse cuidados poderemos citar;

1-Obtenha informações seguras sobre a saúde financeira da Construtora e da Incorporadora, que podem ser empresas diferentes, pesquise os empreendimentos já realizados, pergunte aos moradores se houve algum problema com a conclusão das obras, se foi entregue dentro do prazo, se a obra foi concluída conforme o prometido, sobre a qualidade da obra. Pesquise sobre ambas em sites especializados e de defesa do consumidor como o Procon e outras informações que conseguir obter. Avalie o resultado da pesquisa e decida se vale a pena adquirir o empreendimento.

2-Saiba exatamente quanto pode pagar e estude detalhadamente o financiamento, as parcelas mensais, semestrais se houver e a parcela  no final da obra, se estão dentro de seu orçamento. Cuide para que as parcelas não excedam 30% de sua renda. Saiba que o saldo devedor será corrigido pela inflação e que poderá elevar um pouco. Pré-aprove seu crédito junto ao banco para a parte do saldo após a entrega do imóvel, estude o valor das prestações e o prazo de pagamento.

3-Guarde todos os folhetos de propaganda que foram apresentados na hora da venda.

4-Peça para o corretor mostrar e explicar a documentação do imóvel, verifique o Registro da Incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis (RGI) assim como o Memorial de Incorporação, confira a metragem da unidade negociada com a constante no contrato, também sobre as vagas de garagem, as parcelas e a forma de reajuste negociada com o que esta estipulado no contrato de compra e venda com a construtora.

5-Não vincule nenhum compromisso pessoal/familiar com a entrega do imóvel como por  exemplo, casamento, planos de mudança, etc. Poderá haver atraso na entrega e você ficará descoberto.

6-Não tenha pressa na compra de um bem tão importante na sua vida, seja cauteloso, não resista em pedir ajuda, em todos os sentido.